新冠疫情重创经济，却也意外推高了房价，售房时要缴纳大笔增值税。会计师黄杰峰日前在林大卫保险团队主办的在线商业讲座，分享如何合理免税或不用缴纳升值税的好办法。

黄杰峰表示，加州房价最低价位在2009年4月份，当时中价位是25万元。如今中价位是81万多元，跳跃三倍多，同时也让许多人的房子增值了三倍多。但加州税率高，卖房增值税也高，如何避免缴纳税很重要。

其中的一个好方法为：当纳税人出售房屋时，如果屋主在过去五年内，自住超过两年，卖房后，房产升值部分可享受个人25万元、夫妻合报50万元的税收减免。黄杰峰表示，这项税务优惠只能每两年用一次。如果在房屋卖出倒数五年内有出租，先出租后自住，也有机会享受25万元免税额。但若是先自住后才出租，则不能使用25万元税收减免办法。

黄杰峰提醒纳税人，在一年内最好不要卖掉两栋房，因为很可能被国税局认定是自雇人士。因为自雇人士不仅要缴纳房产增值税，还得缴纳自雇税，非常划不来。

另一项好方法是用借贷方式。例如A先生有房子增值超过95万元，当他需要90万元现金作为企业流动资金时，他可以去银行申请重贷将现金拿出，这样一来拿到的90万元现金不算收入，因此不用缴税。就算他需要缴纳贷款利息，当年也可以抵免。黄杰峰认为，此方法是在纳税人需要现金时，可利用房产做到的省税办法。

善用遗产税优惠也是合理的省税办法。黄杰峰表示，美国遗产规划中有个成本垫高税法 (Stepped-Up Basis Rules)，也就是当人在百年归天时，房价卖掉的成本以市场价来计算。死后房子传承给孩子，只要孩子在六个月内将房子卖掉，不需缴纳增值税。

其他方法也包括持有房产物业超过一年、通过1031交易延税、善用opportunity zone去延税、分期付款销售、最大化优惠扣除额、利用20%的pass-through扣除额、折旧房产、使用自己的退休计划，不但可买股票也可买房，达到延税目的等。

黄杰峰建议大家每年都要做好税务规划，定期跟律师及会计师交流，才能合法合理的省税。